Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế với 90% nguồn hàng chung cư mở mới tại TP.HCM có giá từ 60 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) trở lên.
Đặc biệt khu Đông - nơi chiếm 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm tại TP.HCM - đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây đã có dấu hiệu tái khởi động lại và đều có mức giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m2.
Vì thế, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang dần biến mất, như phân khúc căn hộ từ dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023, hay căn hộ dưới 1 tỷ đồng không còn xuất hiện từ năm 2020.
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing lý giải, tại các thành phố lớn như TP.HCM, quỹ đất “sạch” đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại ngày càng hạn chế khiến cho giá đất ngày càng tăng cao.
“TP.HCM đã áp dụng bảng giá đất mới đến 31/12/2025 và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ năm 2026, khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn. Cùng với những biến động vĩ mô đã làm cho chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn”, ông Tiến nhận định.
Dù giá neo cao nhưng thị trường bất động sản TP.HCM đang cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ, với tâm điểm là khu Đông, đặc biệt là Quận 2 (cũ). Sự thành công của các dự án mới như Masteri Grand View (hơn 2.500 lượt đặt mua sớm) và Eaton Park (hơn 1.300 lượt đặt mua) đã tạo nên một cú hích đáng kể cho thị trường.
Việc các dự án khác đồng loạt mở bán vào tháng 12 và các dự án đã tạm dừng trước đó được khởi động lại, cho thấy tác động tích cực của các bộ Luật sửa đổi được ban hành vào tháng 8/2024, từ đó củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.
Ông Trần Minh Tiến cho biết, nguồn cung mới dự kiến trong năm 2025 có thể đạt gấp đôi so với năm 2024, khoảng 12.000 căn, đánh dấu sự hồi phục của thị trường căn hộ TP.HCM.
Vị chuyên gia nhận định, thị trường cao tầng TP.HCM trong giai đoạn 2024 - 2025 nhận được 3 động lực thúc đẩy tăng trưởng đến từ cơ sở hạ tầng được chú trọng phát triển đồng bộ; các bộ Luật sửa đổi “gỡ kẹt” pháp lý; và nhu cầu nhà ở đến từ tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng tại Việt Nam.
“Thị trường TP.HCM ở thời điểm hiện tại có thể xem là thời điểm tốt để cân nhắc đầu tư. Các chủ đầu tư ngày càng linh hoạt với chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các dự án chất lượng. Các dự án tại các vị trí đắc địa vẫn ghi nhận tốc độ tăng giá khá tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua nhà cần phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của bản thân”, ông Tiến nói.
Một báo cáo khác của Hội môi giới bất động sản (VARS) cũng nêu nhận định, tại Hà Nội và TP.HCM phân khúc căn hộ chung cư bình dân (giá dưới 25 triệu đồng/m2) - nhà ở vừa túi tiền, đã “tuyệt chủng”. Thống kê của VARS chỉ ra, giai đoạn 2018 - 2023 cơ cấu nguồn cung ngày càng "nghiêng" về phân khúc cao cấp, hạng sang.
Tại Hà Nội, trước khi cán mốc 0, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021, 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ đạt khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán.
Tại TP.HCM, kể từ 2018, tỷ trọng căn hộ bình dân sụt giảm mạnh với tốc độ 2 chữ số, từ mức chiếm 20% vào năm 2018, còn 0,5% vào năm 2020 trước khi biến mất hoàn toàn vào năm 2021.
.jpg "Ford Việt Nam bội thu doanh số nhờ Everest và Ranger")
