Chuyên gia chỉ “điểm rơi” của thị trường bất động sản Tp.HCM, xuất hiện diễn biến mới vào cuối năm

Từ việc khan cung mới….

Theo dữ liệu mới nhất từ CBRE Việt Nam, nguồn cung mới tại Hà Nội trong năm 2024 gấp đôi năm 2023, trong khi Tp.HCM vẫn hạn chế; lượng căn hộ ra thị trường sụt giảm đến 96% so với cùng kì năm ngoái.

Giữa bối cảnh khan cung, nhu cầu nhà ở và thuê căn hộ tiếp tục gia tăng đã thúc đẩy mặt bằng giá sơ cấp đi lên. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, hiện nhiều dự án căn hộ mở bán mới tại Hà Nội và Tp.HCM đều có mức giá khá cao. Trong đó, tại Hà Nội, mức giá trung bình dao động từ 45 đến 90 triệu đồng/m2; còn tại Tp.HCM là 45 đến 130 triệu đồng/m2.

Thị trường cho thuê cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng do yếu tố mùa cao điểm và sức ép từ giá bán. Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, giá bán căn hộ Tp.HCM đã tăng tạo sức ép khiến giá thuê tăng theo, từ mức 10 triệu đồng/căn/tháng vào cuối năm 2023 lên mức 11 triệu đồng/căn/tháng. Nhu cầu tìm thuê chung cư tại Tp.HCM phục hồi tích cực trong năm 2024. Người đi thuê có xu hướng quan tâm đến chung cư nhiều hơn các loại hình khác.

Điều này phản ánh một thực trạng, giá bất động sản rất khó đi xuống ngay cả khi nguồn cung dồi dào trở lại. Minh chứng, tại Hà Nội, nguồn cung đa dạng, sức mua tăng nhưng giá sơ cấp căn hộ vẫn tăng 9% theo quý và 26% theo năm. Dự báo, diễn biến tăng giá tại Tp.HCM có thể diễn ra tương tự như Hà Nội khi nguồn cung mới ra thị trường dồi dào hơn vào năm 2025.

Tp.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới trong bối cảnh nhu cầu có dấu hiệu gia tăng. Nguồn: CBRE Việt Nam

Ở loại hình bất động sản gắn liền với đất, theo CBRE tại Tp.HCM vẫn rất ít ỏi sản phẩm ra thị trường với 132 căn, bán được 167 căn trong quý; Giá sơ cấp tăng 14% theo năm. Trong khi con số này tại Hà Nội là 3.217 căn, bán được 2.510 căn, giá sơ cấp tăng 27%.

Báo cáo của Cushman & Wakefield cũng chỉ ra sự sụt giảm nguồn cung sơ cấp tại Tp.HCM diễn ra mạnh nhất trong vòng 10 năm qua. Trong quý 3/2024 có khoảng 642 căn hộ mới đã được giới thiệu ra thị trường, giảm 31% theo quý và giảm 83% theo năm. Phần lớn các dự án mới này tập trung ở khu vực phía Đông và phía Nam Thành phố.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield cho rằng, 3 luật bất động sản mới có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ giải quyết các vấn đề pháp lý, đẩy nhanh việc phát triển dự án và tăng nguồn cung nhà ở mới trong tương lai. Phía Đông Tp.HCM dự kiến sẽ trở thành khu vực thu hút nguồn cung chính, theo sau là các quận xa hơn ở phía Nam và phía Tây.

… Đến cơ hội “đón đầu” dự án ra thị trường cuối năm

Tín hiệu tăng nhịp giao dịch ở các phân khúc trong các tháng cuối năm cho thấy những điềm lành đã bắt đầu xuất hiện trên thị tường. Cụ thể, mức độ quan tâm đất trong quý 3/2024 tăng 49% so với cùng kỳ 2023, nhà riêng tăng 25%, chung cư tăng 24%, biệt thự tăng 22% (dữ liệu từ Batdongsan.com.vn).

Đây cũng là cơ hội cho các dự án ra mắt thị trường cuối năm 2024 giữa bối cảnh khan cung cũng như bảng giá đất mới Tp.HCM và các Luật đang ở giai đoạn đầu hiệu lực, dự kiến sẽ triển khai mạnh vào năm 2025.

Nguồn cung khan hiếm, dự án chào thị trường Tp.HCM ở giai đoạn này là một lợi thế. Ảnh: Minh hoạ

Cuối năm 2024, thị trường Tp.HCM rục rịch nguồn cung mới đến từ các dự án khu đô thị quy mô gây chú ý. Phải kể đến, sự ra mắt phân khu căn hộ đầu tiên tại trung tâm mới của Tp.HCM - The Global City. Dù chỉ mới ra mắt ngày 2/11/2024, song sản phẩm căn hộ này nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhà đầu tư với nhiều lượt booking, tạo hiệu ứng tích cực cho thị trường khu Đông Tp.HCM.

Vốn là tổ hợp khu đô thị đủ đầy sản phẩm từ nhà phố, biệt thự đến tiện ích giải trí, thể thao trung tâm thương mại… lần đầu tiên loại hình cao tầng được “trình làng” khi các tiện ích sống đã hiện hữu tại khu đô thị. Điểm sáng của khu căn hộ này được đông đảo khách hàng quan tâm khi nằm trong khu đô thị được quy hoạch chuẩn chỉnh với quy mô hơn 117 ha, được xem là quỹ đất lớn cuối cùng ở khu vực Quận 2 cũ với vị thế tâm điểm khu Đông TPHCM, dễ dàng kết nối với các khu vực sáng tạo, kinh tế trọng điểm của Thành phố Thủ Đức và Tp.HCM.

Dù mới được giới thiệu, dự án cao tầng này được đánh giá có nhiều tiềm năng nhờ vị trí ngay cửa ngõ trung tâm mới trên trục đường Liên Phường giao Đỗ Xuân Hợp. Sắp tới khi đường Liên Phường được hoàn thiện, kết nối thẳng ra các trục đại lộ Mai Chí Thọ, Võ Nguyên Giáp và tuyến Metro số 1 sẽ càng làm gia tăng giá trị của bất động sản nơi đây. Đồng thời khu cao tầng sắp ra mắt sẽ kế cận những tiện ích trọng điểm của khu đô thị như trung tâm thương mại, trường học và khu phố thương mại với hàng trăm thương hiệu hoạt động. Giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm, sự chú trọng của chủ đầu tư về tiện ích, nâng cao chuẩn sống của khách hàng, cùng với pháp lý hoàn chỉnh, dự án chắc chắn sẽ gia tăng giá trị theo thời gian.

Hay, tại khu Nam Tp.HCM, căn hộ Essensia Sky thuộc KĐT Dragon City quy mô 65ha cũng dự kiến ra mắt thị trường vào cuối năm. Trong khi đó, một số dự án chọn thời điểm thích hợp, dời lịch mở bán sang đầu năm 2025 sau khoảng thời gian “lấy đà”.

Thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng, mặt bằng giá sẽ tăng nhanh. Nguồn DXS- FERI

Chia sẻ mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, tỉ lệ hấp thụ của thị trường Tp.HCM đang khá tốt do nguồn cung khan hiếm. Nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại thị trường khi Luật có hiệu lực. Cuối năm nay đến đầu năm sau có thể là “điểm rơi” của thị trường bất động sản Tp.HCM khi nguồn cung khởi sắc trở lại. Một số dự án sơ cấp ra mắt thị trường tạo tâm lý hồ hởi cho người mua.

“Trong bối cảnh các kênh đầu tư bấp bênh, tâm lý tìm nơi giữ tiền an toàn được ưu tiên. Xét các yếu tố thì bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư quan tâm. Nhóm đầu tư cho thuê và nhóm chờ tăng giá vẫn âm thầm xuất hiện ở các giai đoạn của thị trường”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Chuyên gia CBRE cho rằng, quý 3 vừa rồi là quý quyết định cho giai đoạn mới của thị trường bất động sản. Với các dự án pháp lý vững chắc, khả năng giá bán tất nhiên sẽ cao hơn giai đoạn trước. Theo chuyên gia CBRE, việc tăng giá sẽ được chủ đầu tư đẩy mạnh vào giai đoạn thị trường phục hồi và tăng trưởng (2025-2026). Vì thế, từ nay đến cuối năm vẫn là cơ hội cho người mua “nhanh nhạy” bước vào thị trường khi giá cả chưa vào nhịp tăng mạnh.

Thời gian qua, ngay cả khi một số dự án tại Tp.HCM có mặt bằng giá cao vẫn được hấp thụ khá tốt cho thấy nhu cầu nhà ở còn rất lớn. Tuy nhiên, với bối cảnh thị trường chưa hoàn toàn khởi sắc thì việc cẩn trọng với tình trạng pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư vẫn là điều người mua nên lưu ý trong hành trình tìm mua bất động sản.