Bộ Xây dựng: Giao dịch bất động sản qua sàn, khách hàng sẽ không bị mua nhầm dự án “ma”

Bộ Xây dựng vừa có Tờ trình Dự kiến tiếp thu, giải trình ý kiến đại biểu Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi tới Chính phủ. Trong đó, về vấn đề các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, nhiều ý kiến đề nghị không quy định bắt buộc mà chỉ khuyến khích giao dịch bất động sản thông qua sàn do các bên tham gia giao dịch có quyền tự do lựa chọn phương thức giao dịch; về bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản là ngăn trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường.

Ngày 8/8/2023, Văn phòng Chính phủ có thông báo ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ: “Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan liên quan, nghiên cứu thành lập sàn giao dịch bất động sản”. 

Để thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch, trên cơ sở ý kiến của các Đại biểu và chỉ đạo của Thủ tướng, Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì soạn thảo đã đưa ra 2 phương án.

Cụ thể, phương án 1: Cơ quan chủ trì tiếp thu ý kiến của Đại biểu Quốc hội chỉnh lý dự thảo Luật theo hướng: “Khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản”.

Với quy định này sẽ đảm bảo kế thừa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tạo điều kiện thuận lợi, chủ động cho chủ đầu tư, khách hàng được lựa chọn phương thức giao dịch mua bán. 

Tuy nhiên, việc quy định không bắt buộc thông qua sản, sẽ đẩy khách hàng phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả...của bất động sản mà họ dự định mua, trong khi hầu như khách hàng không có khả năng và như vậy có thể nói nhà nước đã gián tiếp bỏ qua quyền được bảo vệ của nhà đầu tư, của người dân - những người yếu thế khi tham gia thị trường. 

Mặt khác, Nhà nước thiếu đi công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường, dữ liệu bán hàng bởi nhiều chủ đầu tư, sàn giao dịch không báo cáo số liệu hoặc báo cáo không đầy đủ, sai thực tế. 

Trên thực tế điều này đã tạo ra những hệ lụy về thất thu thuế, hay khó kiểm soát trong việc phòng chống rửa tiền. Không có một cơ chế thu thập số liệu thị trường tự nhiên và thuận tiện cũng làm cho khả năng phản ứng với thị trường không được nhanh chóng, Nhà nước khó điều tiết kịp thời và nhà đầu tư sẽ bị chậm trong việc ra quyết định.

Phương án 2: Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Cơ quan chủ trì soạn thảo bổ sung, chỉnh lý lại Điều 57 của Dự thảo Luật Chính phủ đã trình Quốc hội tại Tờ trình số 150/TTr-CP ngày 26/4/2023 (nay là Điều 53) như sau: 

"Điều 53. Các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản:

Chủ đầu tư dự án bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này đối với các giao dịch bất động sản bán, cho thuê mua nhà ở trong dự án; bán, cho thuê mua công trình xây dựng trong dự án bất động sản; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở. 

Khuyến khích các tổ chức, cá nhân mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê bất động sản không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản". 

Theo phương án này dự thảo bổ sung các quy định liên quan tới sàn giao dịch nhằm đảm bảo việc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản được công khai, minh bạch, bảo vệ quyền lợi chính đáng cho các bên (tại các Điều từ Điều 52 đến Điều 60).

Việc chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản có cơ sở chính trị, căn cứ pháp lý và thực tiễn đã chứng minh trong thời gian qua. 

Đáng chú ý, các giao dịch bất động sản hình thành tương lai có nhiều đặc thù, khách hàng là người dễ chịu rủi ro, do vậy cần thiết để bất động sản khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch, đảm bảo công khai, minh bạch, quản lý, giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo trong giao dịch bất động sản. 

Đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, những người yếu thế trong quá trình giao dịch bất động sản. Tạo được hành lang pháp lý, kênh thông tin an toàn về bất động sản để người dân không bị mua nhầm các dự án ma, dự án không đủ điều kiện pháp lý.