Bộ 3 luật mới: Bước ngoặt quan trọng cho thị trường bất động sản 2024

Thị trường BĐS Việt Nam đã tăng trưởng rất nhanh chóng trong vòng hơn 10 năm qua. Tuy nhiên, kể từ năm 2019 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu gặp khó. Việc Quốc hội thông qua 3 bộ luật quan trọng nhất của thị trường được nhiều chuyên gia, luật sư, nhà môi giới đánh giá cao bởi tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS; đảm bảo tính pháp lý, an toàn cho người mua, từ đó tạo đà hồi phục tâm lý tốt cho thị trường địa ốc.
Cụ thể, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai năm 2024 có nhiều điểm mới, mang tính đột phá, giải quyết tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn trong các chính sách, pháp luật có liên quan đến đất đai… Các quy định tại Luật Đất đai 2024 đã được sửa đổi, bổ sung theo hướng “lấy người dân làm trọng tâm”.

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ khung giá đất. Theo đó, các tỉnh, thành phố trực thuộc TW sẽ công bố bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Nhà nước không áp dụng mức giá tối thiểu và tối đa với từng loại đất nữa mà UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ vào các nguyên tắc, phương pháp định giá đất, các quy chuẩn và giá đất, sự biến động về giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng bảng giá đất.

Bên cạnh đó, Luật quy định đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014 và đất cấp sai thẩm quyền sau 2014 sẽ được cấp sổ đỏ. Luật mới cũng bổ sung thêm hình thức bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Ưu tiên người dân được bồi thường bằng đất, bằng nhà ở được lựa chọn bồi thường bằng tiền nếu có nhu cầu. Bên cạnh đó, chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư.

Về đất nông nghiệp, Luật Đất đai năm 2024 cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Trong khi theo Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Đây là một trong những quy định có tác động mạnh mẽ đến phân khúc đất nông nghiệp.

Cùng với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản. So với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật mới đã tập trung vào việc tăng cường tính minh bạch, công khai, đồng thời siết chặt quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Luật mới đã cấm 105 thành phố, thị xã không được phân lô, bán nền, giúp hạn chế tình trạng sốt đất. Đồng thời Luật cũng quy định rõ ràng hơn về các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, bổ sung các điều khoản nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua. Các hành vi vi phạm hợp đồng như chậm bàn giao nhà, chất lượng công trình không đảm bảo sẽ bị xử lý nghiêm khắc.

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực yêu cầu các môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Luật Kinh doanh BĐS 2023 quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Luật cũng bổ sung điều kiện bắt buộc chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án, các doanh nghiệp BĐS nhận tiền thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản.

Đối với Luật Nhà ở 2023 đã tập trung vào phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp, tăng cường quản lý chất lượng nhà ở. Theo đó, Luật đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở.

Song song đó, Luật Nhà ở năm 2023 bổ sung quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) của cá nhân để bán, cho thuê; quy định chặt chẽ hơn về điều kiện đầu tư xây dựng nhằm bảo đảm quy định về phòng cháy chữa cháy, an toàn tính mạng và tài sản của người dân. Đặc biệt, Luật cũng quy định căn hộ chung cư mini sẽ được cấp sổ hồng.

Ngoài ra, Luật Nhà ở năm 2023 đã bổ sung, sửa đổi một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư nhằm khắc phục các tranh chấp khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư; mở rộng đối tượng được ở nhà công vụ...

Ngay sau khi các Luật có hiệu lực thi hành, cả hệ thống, từ các cơ quan ban ngành, các tổ chức xã hội nghề nghiệp đến doanh nghiệp BĐS đều đang “chạy đua” với các chương trình phổ biến, tuyên truyền kiến thức pháp luật mới.

Cụ thể, ngày 13/8/2024 Thủ tướng có Công điện số 79/CĐ-TTg chỉ đạo các bộ ngành, địa phương tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, nhằm tạo động lực mới cho phát triển kinh tế - xã hội, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi cho doanh nghiệp, người dân.

Theo đó, Công điện của Thủ tướng yêu cầu các Bộ, ngành theo thẩm quyền và chức năng nhiệm vụ được phân công chỉ đạo, hướng dẫn, theo dõi, kiểm tra việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; kịp thời hướng dẫn, tháo gỡ các vướng mắc phát sinh theo thẩm quyền; báo cáo Thủ tướng Chính phủ những vấn đề vượt thẩm quyền”.

Cùng với đó, Bộ Xây dựng rất sâu sát, quyết liệt trong việc hướng dẫn, gỡ vướng cho từng dự án tại các địa phương. Tại Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, Đồng Nai, Bình Thuận, Bình Định, tổ công tác của Bộ xây dựng nắm thông tin, liên tục trao đổi và đưa ra phương án cho từng dự án bất động sản. Đến nay, nhiều dự án đã và đang được tháo gỡ về các điểm nghẽn như tiền sử dụng đất, chủ trương đầu tư, xác định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… đem lại niềm tin phục hồi rất lớn cho thị trường địa ốc.

Các ban ngành địa phương, hiệp hội, doanh nghiệp cũng không “ngoài cuộc”. Các địa phương đã tăng tốc ban hành văn bản quy định chi tiết của 03 Luật, thống nhất xây dựng các Nghị định, Quyết định, Thông tư để đưa các luật vào thực tiễn cuộc sống. Có thể kể đến như Quyết định 100/2024/QĐ-TTg về tách/hợp thửa đất tại Tp.HCM, Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND công bố Bảng giá đất điều chỉnh Tp.HCM…

Mặc dù chính phủ và các địa phương đã tăng tốc đưa 3 luật vào thực thi. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều khó khăn trong việc nắm vững và áp dụng đúng các quy định mới của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả cơ quan quản lý…

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam chia sẻ, qua tiếp xúc với các địa phương, Hiệp hội nhận thấy nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi pháp luật, nên tỷ lệ công việc được xử lý còn khá hạn chế. Ví dụ như, đối với các dự án đền bù giải phóng mặt bằng, nhiều địa phương phản ánh là phải đền bù 100% mới được giải phóng mặt bằng nhưng điều này rất khó khiến nhiều dự án bị cản trở. Ngoài ra, còn có các vấn đề khác như đấu giá, đấu thầu, tính tiền sử dụng đất…

“Vì vậy, tôi mong rằng thời gian tới, các quy định mới của các Luật sẽ được phổ biến kỹ lưỡng và có những hướng dẫn cụ thể để nhanh chóng được áp dụng triển khai”, ông Đính nói.

Trước thực trạng nhiều địa phương còn bỡ ngỡ trong việc thực thi, cũng như chậm trễ trong việc ban hành các văn bản dưới luật, tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về tình hình triển khai Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 mới diễn ra, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh: Việc xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các Luật là yêu cầu từ thực tiễn, hết sức cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, triển khai các cơ chế, chính sách mới, tạo thuận lợi hơn cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Đây cũng là nguyện vọng của cấp ủy, chính quyền, các đoàn đại biểu Quốc hội, cử tri, nhân dân các địa phương.

Cùng với các văn bản quy định chi tiết thuộc thẩm quyền ban hành của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành, thì các Luật đã giao trực tiếp một số nội dung cho địa phương xây dựng và ban hành đồng thời.

Tuy nhiên, theo báo cáo của cơ quan chức năng, tính đến ngày 07/10/2024, chưa có địa phương nào ban hành đầy đủ các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền. Một số địa phương chưa ban hành văn bản nào để triển khai thực hiện.

Cũng theo lãnh đạo Chính phủ, quá trình xây dựng các nghị định, thông tư ở Trung ương đã có sự tham gia của các địa phương để nắm bắt được các nội dung cần ban hành văn bản hướng dẫn. Vì vậy, các địa phương cần làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm trong việc chậm ban hành các quy định theo thẩm quyền; mức độ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, việc huy động nguồn lực đất đai, vận hành của thị trường BĐS; việc thực hiện cơ chế, chính sách về nhà ở... Đồng thời, nêu rõ những khó khăn, vướng mắc đề xuất Thủ tướng Chính phủ, các Bộ, ngành tháo gỡ, giải quyết.

Sau khi Luật mới được ban hànhlà lúc toàn thị trường bắt đầu chạy đua trở lại. Điều này đã từng diễn ra ở các đợt ban hành Luật giai đoạn 2005-2006 và 2015-2016. Nhiều dự báo cho rằng, 2025-2026 sẽ là “điểm rơi” của thị trường bất động sản. Khi đó, cả nguồn cung lẫn sức cầu đều có sự thay đổi lớn sau khoảng thời gian “thẩm thấu” chính sách.

Thực tế cho thấy, từ quý 3/2024, thị trường bất động sản có tín hiệu phục hồi. Các chủ đầu tư bắt đầu bung hàng và ghi nhận thanh khoản tích cực là minh chứng rõ nét cho điều này.

Tại thị trường bất động sản Hà Nội, số căn hộ bán được trong quý 3/3024 đã vượt mốc 8.000 căn, cao hơn gấp 2 lần cùng kỳ năm ngoái. Tại Tp.HCM, sau 2 năm trải qua khủng hoảng, từ khi Luật mới áp dụng, nhiều dự án bất động sản được công bố ra mắt. Dù nguồn cung vẫn khá khiêm tốn so với giai đoạn trước năm 2019, song sự cải thiện về sức cầu cho thấy tâm thế “đón đầu” chu kì mới của các chủ thể tham gia thị trường.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young nhấn mạnh, các Luật mới ban hành và có hiệu lực tạo ra động lực phát triển rất lớn cho thị trường bất động sản. Niềm tin người mua lạc quan hơn, kì vọng tiếp sức cho đà phục hồi của thị trường. Trong đó, bất động sản nhà ở sẽ là phân khúc hưởng lợi sớm từ các luật mới. Bất động sản công nghiệp, văn phòng và bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trưởng nhờ nhu cầu thuê đất, thuê mặt bằng để đầu tư sản xuất, kinh doanh và đặt văn phòng làm việc.

Cùng quan điểm, ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee khẳng định, thị trường bất động sản sẽ bước vào giai đoạn “chuyển giao” khi ba luật quan trọng nhất đối với ngành bất động sản có hiệu lực sớm. Bộ 3 Luật mới được thông qua trong bối bất động sản khó khăn thanh khoản không chỉ là bệ đỡ, đó còn là lời “đáp trả” đủ đầy cho niềm tin thị trường vốn “lung lay” suốt thời gian dài. Luật ban hành mở ra hệ thống hành lang pháp lý mới cho bất động sản. Từ đó, tiếp sức cho thị trường có thể phục hồi và bắt đầu chu kỳ tiếp theo.

Dự báo về thị trường bất động sản 2025, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, năm 2025 sẽ là năm sẽ đánh dấu mốc quan trọng khi nguồn cung thị trường bắt đầu được tháo gỡ, song không phải là tháo gỡ toàn bộ. Các dự án đáp ứng đầy đủ yêu cầu về pháp lý và năng lực của chủ đầu tư sẽ được ưu tiên, giúp cân bằng cung cầu trên thị trường.

Trong đó, bất động sản nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ là động lực chính dẫn dắt thị trường năm 2025, nhất là trong bối cảnh nhu cầu căn hộ bình dân hiện nay rất cao, trong khi nguồn cung lại đang khan hiếm trầm trọng. Phân khúc này không chỉ đáp ứng nhu cầu thực tế của các hộ gia đình có thu nhập trung bình mà còn thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư tìm kiếm sản phẩm bất động sản có tính thanh khoản cao.

Ở góc độ vĩ mô, Tiến sỹ Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế nhận định, vừa qua, Chính phủ cùng các bộ, ngành, địa phương đã rất quyết tâm tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp và dự án. Hơn nữa, nền kinh tế vĩ mô có những chuyển biến tích cực, tạo động lực cho thị trường bất động sản. Lịch sử các chu kỳ bất động sản cho thấy, khi nền kinh tế chuyển từ giai đoạn phục hồi sang tăng trưởng, thị trường bất động sản thường sẽ sôi động trở lại với giá cả và giao dịch tăng lên.

“Với những dự báo lạc quan về tăng trưởng kinh tế Việt Nam, chúng ta hoàn toàn có thể kỳ vọng nửa đầu năm 2025 thị trường bất động sản tiếp tục xu hướng phục hồi trên các nền tảng bền vững. Cùng với việc Chính phủ vẫn tiếp tục đẩy mạnh đầu tư công thì quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh cũng góp phần tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, kinh doanh và đầu tư bất động sản. Nhìn chung, thị trường bất động sản đang có những tín hiệu lạc quan và được kỳ vọng sẽ tiếp tục phát triển trong năm 2025 " – ông Phong khẳng định.

Bài: Hạ Vy

Thiết kế: Hải An